فروشگاه اينترنتي

 بهترين وكيل ملكي  در خصوص معامله معارض يا فروش ملك به دو نفر يا بيشتر بيان داشتند  ، معامله معارض يا فروش ملك به دو يا چند نفر كه يكي از جرائم تعزيري است كه در قانون ثبت جرم انگاري شده است . شايد براي شما يا اطرافيانتان اتفاق افتاده باشد ملكي ( زمين ، خانه ، باغ ) يا اتومبيلي خريده ايد در حالي كه فروشنده آن ملك يا اتومبيل را به چند نفر ديگر نيز فروخته است و به همين علت چندين سال به دادگاه مي رويد تا اثبات كنيد معامله شما درست است و شما مالك ملك يا اتومبيل هستيد .

متاسفانه در اين دعاوي عده اي به علت عدم آگاهي از قوانين و مقررات و رويه دادگاهها متحمل ضرر و زيان مادي هنگفتي مي شوند و در انتها آن ملك يا مال كه در مالكيت آن بين شاكيان اختلاف است به يك نفر از شاكيان تعلق مي گيرد و سند رسمي به نام او صادر مي شود و مابقي شكات مي بايست به مجرم مراجعه كنند و ضرر زو زيان خور را از او بگيرند .

بنابراين اين دعاوي از حساسيت مضاعفي برخوردار است و توصيه اكيد اينست در اينگونه دعاوي و شكايات همراه وكيل ملكي حضور يافته تا از حق شما به بهترين شكل دفاع كند . چرا كه شكست در اين دعاوي و شكايات و شناخته شدن شما به عنوان خريدار دوم و سوم يعني مالك شدن ديگري بر آن مال يا ملك ، كه در اينصورت شما به عنوان مالك شناخته نمي شويد و مي بايست به محكوم مراجعه كنيد و پول ( ثمن ) معامله را از او بگيريد .

محكومي كه معمولا هيچگونه مال قابل توقيفي جهت جبران ضرر و زيان شاكيان نداشته و در نهايت به زندان مي رود .

پيشتر قولنامه و مبايعه نامه و آثار آن و مواجهه دادگاهها با دعاوي آن مورد بررسي قرار گرفت . هم اينك به بررسي جرم معامله معارض مي پردازيم .

معامله معارض چيست

 وكيل ملكي در ادامه گفتند كه به موجب ماده 117 قانون ثبت  هر كس به موجب سند رسمي يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي ( اعم از منقول يا غيرمنقول مانند زمين ، ملك ، اتومبيل ) حقي به شخص يا اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين و منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض با حق مزبور بنمايد به حبس از 3 تا 10 سال محكوم خواهد شد .))

مي بايست در نظر داشت كه جرم معامله معارض مختص فروش و انتقال يك مال توسط مجرم به دو يا چند نفر نيست . چرا كه به موجب اين ماده هرگونه معامله اي كه با سند عادي و رسمي نسبت به يك مال ( عينا يا منفعتا ) از سوي يك نفر ( ماننده اجاره دادن يا رهن دادن ) انجام شود و بعد نسبت به همان عين و منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي معارض انجام دهد ، مجرم است و به مجازات معامله معارض كه 3 تا 10 سال حبس است محكوم مي شود .

بنابراين معامله معارض به طور خلاصه معامله اي مي باشد كه مالك به موجب سند عادي يا رسمي نسبت به مال خود معامله اي را انجام دهد و مجددا به موجب سند رسمي معامله اي كه با معامله قبلي معارض است انجام دهد . به طور مثال با قولنامه ملكي را بفروشد و مجددا با سند رسمي آن ملك را به ديگري انتقال دهد .

بنابراين معامله اول مي تواند با سند عادي باشد يا سند رسمي اما معامله دوم مي بايست حتما با سند رسمي انجام شود تا مشمول جرم معامله معارض باشد . در غير اينصورت با جمع شرايط مشمول جرم انتقال مال غير مي شود .

چه اموالي شامل معامله معارض مي شود

 وكيل ملكي در پاسخ به سوال  بعدي بيان نمودند كه به موجب اين ماده معامله معارض شامل هر نوع مالي اعم از منقول و غير منقول مي شود . بنابراين در اموال ديگر از جمله اتومبيل ، موتور سيكلت و .. چنانچه با تنظيم سند رسمي يا عادي انجام شود نيز امكان تحقق اين جرم هست .

مال غيرمنقول : آن است كه از محلي به محل ديگر نتوان نقل نمود اعم از آن كه استقرار آن ذاتي باشد يا بواسطه عمل انسان به نحوي كه نقل و انتقال آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن باشد . بنابراين ، خانه ، زمين  باغ و ساختمان اموال غير منقول هستند .

مال منقول : اشيايي كه نقل آن از محلي به محل ديگر ممكن باشد ، بدون آنكه به خود يا محل آن خرابي وارد آيد ، منقول است .مانند اتومبيل ، دوچرخه و يخچال و ..

راي وحدت رويه ديوان عالي كشور در خصوص معامله معارض

نظر به اين كه شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال مي ­باشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غيرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباري باشد ، سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلاً معامله ­اي نسبت به مال غيرمنقول بوسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله­ اي با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده 117 قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد.

همانطور كه در نوشته مربوط به قولنامه و نكات حقوقي آن ذكر شد به موجب موادي از قانون ثبت در معاملات اموال غير منقول ثبت شده مي بايست در دفاتر اسناد رسمي انجام شود و دادگاهها و ادارات دولتي فقط شخصي را مالك مي دانند كه ملك به نام او در دفتر املاك ثبت شده باشد . براي اطلاعات بيشتر به آن مقاله مراجعه كنيد .

به موجب اين راي وحدت رويه در نقاطي كه ثبت معاملات اموال غير منقول اجباري است معامله اي با سند عادي انجام دهد و بعدا با سند رسمي معامله يا تعهدي متعارض انجام دهد مشمول مجازات معامله معارض نمي شود . با توجه به ساير قوانين در اين مورد خاص مجرم به مجازات فروش مال غيرموضوع قانون انتقال مال غير محكوم مي شود .

وضعيت معامله معارض

در معامله معارض معمولا اولين معامله معتبر است و معاملات دوم به بعد معتبر نمي باشد . اما بايد توجه داشت اين موضوع در جايي كه نفر دوم به شكل قانوني و با سند رسمي ملك به او منتقل شده است و تمامي الزامات قانوني را رعايت كرده ممكن است محق شتناخنه شود چرا كه تاريخ اسناد عادي مانند قولنامه نسبت به اشخاص ثالث فاقد اعتبار است .

رويه ثابتي در دادگاهها در اين خصوص وجود ندارد و بسته به نظر قضايي قاضي و اقناع وجداني او با توجه به ساير مدارك و اوراق راي صادر مي شود .

در مواردي ممكن است اختلاف حاصلخ مابين دو سند رسمي باشد كه چون قبل از تنظيم سند رسمي ، قولنامه اي تنظيم شده و وجوهي رد و بدل شده و ممكن است ملك در تصرف يكي از خريداران باشد ، مجموع اين دلايل در صدور راي به نفع يكي از طرفين تاثير گذار است اما در شرايط مساوي سند رسمي كه ابتدا تنظيم شده معتبر است .

ابطال سند در معامله معارض

در معامله معارض با توجه به اينكه اسناد متعددي صادر شده است و هر شخصي سند خود را معتبر مي داند ، ذينفع مي بايست در دادگاه حقوقي ابطال آن معاملات را درخواست كند .